Ein Vergleich von Realwert, Katasterwert und Co.

Die niedrigen Hypothekarzinsen machen Wohneigentum attraktiv. Statt ein Haus oder eine Wohnung zu mieten, wird gekauft. Beim Ausfüllen der Steuererklärung stellt sich dann die Frage, mit welchem Wert das erworbene Wohneigentum einzusetzen ist. In der Wegleitung steht meist sinngemäss: „Der Wert wird mit separater Post zugestellt“. Eine kleine Tour d’horizon zeigt die höchst unterschiedlichen Resultate in der Region Nordwestschweiz auf..
 

Eines sei schon mal vorweggenommen: Der Bund besteuert das Vermögen nicht. Auch nicht das in Liegenschaften angelegte. Insofern kommen nur die Kantone und Gemeinden bei der deren Besteuerung zum Zug. Die Leitplanken setzt das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), welches eine formelle Gleichstellung in den Kantonen erreichen soll. Gemäss Art. 14 StHG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Das StHG äussert sich aber nicht zu den Einzelheiten dessen Bestimmung. Das öffnet den kantonalen Steuerverordnungen einen beträchtlichen Ermessensspielraum und bedeutet nichts anderes, als dass trotz formell harmonisiertem Steuerrecht die Steuerbewertung zwischen den Steuerbewertungen der Kantone auseinanderdriften.

Viel Kreativität für die Bestimmung des Steuerwerts

Der Kanton Basel-Stadt bewertet selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf Basis des «Realwertes». Er setzt sich aus einem Gebäude- und einem Landwert zusammen. Als Gebäudewert gilt der indexierte Gebäudeversicherungswert unter angemessener Berücksichtigung der zustandsabhängigen Altersentwertung. Der Landwert leitet sich aus einem Bodenwertkatalog ab, welcher aufgrund der Erhebungen durch das kantonale Grundbuch- und Vermessungsamtes möglichst aktuelle Werte liefern soll. Dem Steuerpflichtigen wird dieser Wert von Amtes wegen nach Erwerb des Eigentums mitgeteilt. In aller Regel ist es der Wert des Vorgängers. Zu einer Neubewertung kommt es meist erst dann, wenn das Haus umfassend renoviert wird oder – das liegt auf der Hand – wenn es neu erstellt wird.

Im Kanton Basel-Landschaft wird der Vermögenssteuerwert selbstgenutzter Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einer «Katasterschätzung» festgestellt. Der Katasterwert setzt sich – wie der Realwert im Kanton Basel-Stadt – aus dem Gebäude- und dem Landwert zusammen. Zur Ermittlung des Gebäudewertes wird auf den einfachen Brandlagerwert zurückgegriffen. Dieser Wert, welcher durch die Gebäudeversicherung ermittelt wird, ist der auf das Jahr 1939 zurückgerechnete heutige Zeit- oder Zustandswert des Gebäudes. Für den Landwert wird auf einen historischen Preis zurückgegriffen, welcher „in der Flur“ erzielt worden ist. Diese Landwerte basieren auf Durchschnittswerten aus den Jahren 1956 bis 1971. Durch Addition des Gebäude- und Landwertes ergibt sich der Steuerwert im Kanton Basel-Landschaft. Aufgrund des Rückgriffs auf die Jahre 1971 und älter werden die zwischenzeitlichen Wertsteigerungen kaum einbezogen, was den Steuerpflichtigen natürlich freut.

Im Kanton Solothurn wird der Vermögenssteuerwert ebenfalls aufgrund eines «Katasterwertes» bestimmt. Dieser ist ein Mix aus Substanz- und Ertragswert. Zur Substanzwertermittlung werden Landpreis und Baukosten hinzugezogen, der Ertragswert wird aufgrund der konkreten Verhältnisse ermittelt (z.B. nutzbare Fläche). Die Bewertung wird auf Basis einer bereits in die Jahre gekommenen Verordnung vorgenommen, wodurch – wie in Basel-Landschaft – die aktuellen Landwerte in der Steuerbewertung nicht berücksichtigt werden.

Schliesslich zum Kanton Aargau: Dort wird zum Mittel aus Verkehrs- und Ertragswert besteuert. Man nennt den Wert schlicht und einfach «Steuerwert» für Liegenschaften. Zur Ermittlung des Ertragswertes wird ein fiktiver Normmietwert ermittelt und kapitalisiert. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird der Zeitwert des Gebäudes zusammen mit dem Landwert zum sogenannten Realwert summiert und mit dem Ertragswert gewichtet als Verkehrswert eingesetzt. Das Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert gilt als Steuerwert.

Bundeskoeffizient verdeutlicht Unterschiede

Die Methoden zur Ermittlung des Steuerwertes für selbstbewohnte Liegenschaften wie auch die Ergebnisse sind in den Kantonen also sehr unterschiedlich. Das verdeutlicht auch ein Blick auf den sogenannten Repartitionswert, welcher im interkantonalen Vergleich eine einheitliche Basis der Bewertung zwischen den Kantonen liefern soll. Dieser Wert wird durch Multiplikation des kantonalen Steuerwertes mit dem von der Schweizerischen Steuerkonferenz festgelegten Bundeskoeffizienten ermittelt. Für den Kanton Basel-Stadt gilt ein Koeffizient von 105%, für Basel-Landschaft 260%, für den Kanton Solo­thurn 225% und schliesslich 85% für den Kanton Aargau.

Die grossen Unterschiede in der Höhe des Bundeskoeffizienten lassen ungefähr erkennen, wie weit die Bewertung in den einzelnen Kantonen vom schweizerischen Durchschnitt (100%) abweicht. Zur unterschiedlichen Bewertung kommen dann die ungleichen Steuersätze noch hinzu, was schliesslich zu höchst unterschiedlichen Besteuerungen führt.

Ein Beispiel soll den Zusammenhang aufzeigen: Familie Muster erwirbt im Kanton Solothurn ein Haus zu einem Preis von 1 Mio. Franken. Der steuerlich massgebende Katasterwert liegt in diesem Beispiel bei 300'000 Franken, sprich 30% des effektiven Verkehrswertes. Dies ergibt in Hochwald unter Berücksichtigung des Freibetrages von 100'000 Franken ohne weiteres Vermögen und ohne Hypothekarschulden eine Vermögenssteuer von rund 700 Franken.

Eine Umrechnung mittels Bundeskoeffizienten auf den Kanton Basel-Landschaft ergäbe einen kantonalen Katasterwert von rund 260'000 Franken (300‘000 Frankenx225%:260%). Nach Abzug des Freibetrages von 150'000 Franken würde sich auf Basis des geltenden Steuersatzes eine Vermögenssteuer von 300 Franken in Pratteln ergeben.

In Basel-Stadt läge der kantonale Realwert bei rund 640'000 Franken. Nach Abzug des Freibetrages von 100'000 Franken ergibt sich in der Rheinstadt damit eine Vermögenssteuer von 2'700 Franken.

Für Kaiseraugst im Kanton Aargau läge der Steuerwert für die Liegenschaft bei rund 794'000 Franken, was nach Abzug des Freibetrages von 180'000 Franken eine Vermögenssteuer von 1'855 Franken zur Folge hat.

Der langen Rede kurzer Sinn: Jeder Kanton nimmt die Bewertung nach eigenen Regeln vor. Die Methoden wie auch die Ergebnisse sind nicht identisch und es bleibt dem Steuerpflichtigen nichts anderes übrig, als den Wert bei der Steuerverwaltung nachzufragen. Zumindest haben aber alle Kantone eine wichtige Gemeinsamkeit: Durch die Investition in selbstbewohntes Wohneigentum wird ein Vermögenswert von effektiv 1 Mio. Franken zu einem deutlich tieferen Wert besteuert!